Woont u meer dan 25 kilometer van uw werk en krijgt u van uw werkgever een reiskostenvergoeding? Let dan even op. Verhuizen zou wel eens erg voordelig voor u kunnen zijn! De belastingvrijstelling over de 1e 0,19 cent per kilometer komt te vervallen en is voortaan een deel van uw inkomen conform de inkomsten belasting.

Heeft u er wel eens bij stil gestaan dat in plaats van iedere dag 1 uur in de auto te zitten voor woon-werkverkeer het wellicht nu een goed moment is om dichter bij uw werk te gaan wonen?

Binnen de nieuwe regels omtrent onbelaste kilometer vergoeding en bijtelling van de lease auto is al veel geschreven de afgelopen periode. Wat mij echter is opgevallen dat men niet spreekt over een belangrijke wijzigingen binnen de verhuiskostenregeling. De werkgever en werknemer kunnen samen overeenkomen dat aan werknemer een onbelaste verhuisvergoeding wordt vergoed.

De werkgever kan een maximale vrije verhuiskostenvergoeding betalen van € 7.750. (de voorwaarde dat de vergoeding niet meer mag bedragen dan 12% van het inkomen is vervallen). Ongewijzigd is de voorwaarde dat de verhuizing een zakelijke reden moet hebben. Als een zakelijke verhuizing wordt in ieder geval aangemerkt:

– de verhuizing die plaatsvindt binnen twee jaar na aanvaarding van de dienstbetrekking; en
– waarbij de “oude” woonwerkafstand meer dan 25 kilometer was; en
– de afstand tussen de woning en de plaats van de dienstbetrekking met ten minste 60% wordt verkleind.
Andere gevallen van een zakelijke verhuizing zijn ook mogelijk.

Minder voor de hand liggend maar wel te vergoeden kostenposten zijn:
• schoonmaakkosten oude woning;
• autokosten voor zoeken naar nieuwe woning;
• dubbele woonlasten en dubbele kosten gas- en licht;
• opslagkosten inboedel;
• telefoonaansluiting;
• dubbele telefoonkosten;
• consumpties verhuizers en werklieden in verband met herinrichting;
• schoonmaakkosten nieuwe woning
• behangen en stofferen;
• verhuisberichten.

Let op! Deze kosten kunnen niet naast het maximum van € 7.750 vrij worden vergoed.
De kostenvergoeding is in beginsel ook mogelijk bij verhuizing naar of vanuit het buitenland. Voor vrije verhuiskosten uit het buitenland (i.c. de Nederlandse Antillen) geldt geen hoger bedrag dan voor andere verhuizingen, Hof Den Bosch 28 juli 2003, nr. 01/00707.

Laat u eens informeren door een erkende verkoopmakelaar in uw woonplaats en ga met een aankoopmakelaar uit uw nieuwe woonomgeving in gesprek om te kijken wat de mogelijkheden zijn.

Wanneer u bereid bent om tegen een marktconforme prijs uw woning te verkopen dan zult u merken dat u dit terug kunt verdienen met de aankoop, minder reistijd en met een goede werkgever een leuke verhuisbonus!

Wij helpen u graag op weg

Sjoerd Veenstra
Makelaarswerk te Drachten

Verkoop gemeentelijk eigendom

Inmiddels hebben een paar slimme Drachtsters ontdekt dat het wel wat toevallig is dat vanaf 1 april de loten kunnen worden gekocht om een huis met korting te winnen. Jammer ik had deze onthulling graag pas op 1 april gedaan. Nu is de grap toch minder geslaagd.

Bijna had deze grap veel publiciteit gekregen, na een telefoontje van Omrop Fryslan kwamen er opeens meer journalisten die het een leuk idee vonden en er serieus op in gingen. Glimlachend legde ik alles van A tot Z uit en fatasseerde er vrolijk op los... Opeens belde Omrop Fryslan me terug: het was toch wel wat vreemd dat er op 1 april loten gekochten konden worden...Ik balen maar goed had ik het maar beter moeten "inpakken". De reactie's op twitter en DWJM hebben veel goed gemaakt.
 

Mijn werk is vaak erg serieus en intensief, des te leuker om dan eens even "gek" te doen.

Vol trots maak ik misbruik van DWJM. Na veel overleg wat al met al meer dan een half jaar heeft geduurd hebben we eindelijk toestemming voor de volgende actie:

Kortgeleden heeft u de WOZ-beschikking van uw woonhuis weer in de brievenbus ontvangen. Hierin vermeldt uw gemeente de waarde van de onroerende zaak zoals deze door de gemeente is getaxeerd. Deze waarde wordt door steeds meer instanties gebruikt om belastingen aan u op te leggen. Hierbij kunt u denken aan de gemeentelijke onroerend zaakbelasting (OZB), de waterschapsheffing, eigenwoning forait voor de inkomstenbelasting, grondslag voor erf belasting en voor de waarde van bijvoorbeeld een tweede woning in box 3. Hoe hoger de vastgestelde WOZ waarde hoe meer u dus zult moeten betalen aan belastingen en heffingen. Een te hoge waarde zal nog jaren van invloed zijn op uw belastingaangifte.

Honderden euro’s besparen

Wat levert het op om bezwaar te maken zult u zeggen, dat kan toch nooit veel zijn? Als het alleen de onroerend zaakbelasting betreft levert het inderdaad niet veel op. Een waardeverlaging van tienduizenden euro’s levert slecht tientjes lagere belasting op. Maar hier ligt dan ook niet het werkelijke voordeel, dat ligt in het eigenwoning forfait. Hier levert dezelfde verlaging van tienduizenden euro’s al snel honderden euro’s minder belasting op. En dat scheelt natuurlijk wel! Een te hoge WOZ waarde kan dus ook voor u grote financiele gevolgen hebben en bezwaar maken heeft dan ook vaak zin. Iedere huiseigenaar heeft binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking de mogelijkheid om gemotiveerd bezwaar te maken bij zijn gemeente. Bent u het niet eens met de beslissing van de gemeente, dan kunt u in beroep en daarna zelfs eventueel in hogerberoep gaan bij de rechtbank.

Voor niets gaat de zon op

U kunt ervoor kiezen om zelf bezwaar te maken, hiervoor zijn op internet voldoende voorbeeld brieven te vinden die u eenvoudig kunt invullen en opsturen. U kunt dit bezwaar echter ook overlaten aan een ervaren NVM Makelaar zoals werkzaam bij Makelaarswerk. Makelaarswerk helpt u op basis van “No cure no pay”. Gratis… klopt dat wel? No cure no pay betekend in dit geval dat wij namens u bezwaar maken bij de gemeente tegen de WOZ-waarde en dit kost u niets, het is echt gratis. Voor niets gaat de zon op….. Dit is het leuke aan onze dienstverlening in het kader van de WOZ, zodra een bezwaar wordt toegewezen en de WOZ waarde wordt verlaagd ontvangen wij van de betreffende gemeente een onkostenvergoeding op grond van artikel 7.15 van de Algemene wet Bestuursrecht. Mocht een bezwaar onverhoopt niet worden toegekend dan hoeft u ons niets te betalen, dat spreken we hierbij af! Voor u is het dus altijd gratis.

Actie

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde loont, dat blijkt. Als u wilt dat Makelaarswerk u gaat helpen bij uw bezwaar dan is er enige haast geboden want vanaf datum dagtekening van de WOZ-beschikking heeft u 6 weken de tijd om bezwaar te maken. U kunt zich vanaf nu inschrijven; Stuur een mail naar info@makelaarswerk.eu en wij zorgen voor de rest. 

Afgelopen week was er veel te doen over de maatregelen welke onze regering heeft aangekondigd inzake de executieveilingen welke soms in achteraf zaaltjes worden georganiseerd en waar handelaren de dienst uitmaken. Volgens onze overheid hebben particulieren bij zo'n veiling geen kans en voelen ze zich geintimideerd. De kans om echter een woning op de veiling te kopen is voor iedereen net zo makkelijk of moeilijk, maar net hoe je het wilt bekijken.
 
A- Als je een woning koopt welke geveild wordt dan kan dat alleen wanneer je een verklaring van de bank hebt dat je de koopsom ook kunt betalen (financieringsvoorbehoud is dus niet mogelijk)
B- je hebt geen drie dagen bedenktermijn (koop is definitief)
C- geen enkele zekerheid over wat je precies koopt, verkoper is niet aansprakelijk en vaak is een bezichtiging niet mogelijk. (net als een koffer kopen op Schiphol..een gok dus)
 
 
Belangrijk hierbij is om te weten waarom een woning (bij executie) wordt geveild; vaak is de bank opdrachtgever omdat de eigenaar zijn hypotheek niet meer kan of soms wil betalen. De schulden lopen snel op en na een gemiddelde periode van 6 maand grijpt de bank in.
Opzich logisch want je bent met de bank een lening aangegaan waarbij je het huis als onderpand hebt gegeven, vandaar ook de lagere rentetarieven dan bij bijvoorbeeld een persoonlijke lening of een doorlopend krediet.
 
Wanneer de bank de woning op een veiling verkoopt en er een restschuld blijft (vaak van toepassing) dan behouden ze voor dat deel een vordering op de eerdere eigenaar. Een snelle en makkelijke verkoop is dan ook belangrijker voor de bank dan een (iets) hogere verkoop opbrengst. Naast de bank is er ook altijd een tweede noodzakelijke schakel in dit geheel en dat betreft de notaris. Zonder notaris is het niet mogelijk om een executieveiling te organiseren. Voor notarissen is dit een leuke manier om hun rendementen op te krikken. Een leveringsakte kost opeens geen € 1000,- meer maar minimaal € 4000,- uiteraard worden ook de kosten van zaalhuur en dergelijke in rekening gebracht bij de bieder.
De bank heeft dus belang bij een snelle verkoop zonder gedoe en de notaris krijgt de wind weer in de zeilen.
 
Wanneer de overheid iets wil doen aan de lage verkoopopbrengsten dan zijn er een aantal maatregelen te bedenken die effectiever zullen zijn dan een internet veiling van woningen.
- Voor de hand liggend is het om de woning eerst middels de normalen verkoopkanalen te verkopen met normale voorwaarden.
- Ook een optie is het om verkoper na een veiling vrij te laten zijn van restschuld (op die manier doet de bank meer z'n best)
- Notarissen zouden aangesproken moeten worden op hun tarieven (waardoor een normale verkoop weer aantrekkelijker wordt)
- een verplichting bij banken om bij een achterstand van 1 maand meteen contact op te nemen met de wanbetaler en met hem en een deskundige (schuldhulpverlener/bijstandsadviseur/sociaalwerker/notaris/makelaar.....) een plan op te stellen. Op zo'n manier voorkom je veel ellende, grijp je tijdig in en is er nog een kans om de schade te beperken.
 
Persoonlijk ben ik voor meer openheid bij veilingen, heb er al meerdere meegemaakt ook voor belanghebbenden mee geboden. Als je alle spelregels kent en je niet laat intimideren is het niet zo moeilijk. Wel erg spannend voor zowel de potentiele koper als voor mij als aankoopmakelaar. Het zou voor de opbrengst niet veel verschil maken zolang de overige partijen niet echt bereid zijn om water bij de wijn te doen, maar het geeft wel een duidelijker beeld van het geheel.
 
In een aantal gevallen heb ik voor verkopers echt kunnen voorkomen dat hun woning geveild werd, veel overleg met de bank is dan noodzakelijk en ook een scherpe prijs is daarbij van belang. De schulden stapelen zich namelijk snel op (rente betalen over de niet betaalde rente...)
Probeer dus zo snel mogelijk met de bank te praten en mij of een van mijn NVM collega's te benaderen voor advies. Het getuigt van lef en slimheid om je problemen onder ogen te zien en aan te pakken en ook banken kunnen dat beter waarderen dan iemand die rustig afwacht tot de bank zelf actie onderneemt.
 
Heeft u vragen bel of mail mij gerust,
privacy gewaarborgd net als een eerlijk advies.
 
Sjoerd Veenstra
NVM register makelaar-taxateur

De Folgeren, een buurtschap onder de rook van Drachten.

Nu is de Folgeren aan Drachten vast gegroeid, vroeger was het een buurtschap los van de hoofdplaats. Niet alleen los in de fysieke zin maar ook los in de houding van de Folgersters. Ze stonden bekend als eigengereid waarbij zelfredzaamheid hoog in het vaandel stond "wy rêde ús sels wol" was het motto.

De Schrijver Douwe de Graaf heeft op zijn geheel eigen wijze een boek geschreven over dit buurtschap. Hij laat u kennis maken met de bewoners van de woningen en boerderijen, tussen 1920 en heden, aan Het Noord, de Folgeren, de Folgeralaan, de Kletsterlaan en de Fennereed.

Op vrijdag 19 november wordt het eerste exemplaar aangeboden aan onze Burgemeester, de heer B. Middel.

Het boek is tot stand gekomen door de krachten van bewoners, oud bewoners en plaatselijke ondernemers te bundelen. Na de uitreiking zal het boek verschijnen in de plaatselijke boekwinkels.

Door de verkiezingsdebatten waarin de discussie over afschaffing van de hypotheekrenteaftrek welig tiert en door de aangekondigde bezuinigingen kiezen huizenzoekers nu liever voor een huurhuis dan dat zij zich storten op de koophuizenmarkt.

Dat signaleert Stichting "Tijdelijk Twee Woningen", die namens banken in betalingsnood verkerende tweehuizenbezitters helpt bij het tijdelijk verhuren van de oude woning en het vinden van een betrouwbare huurder. Bij de stichting melden zich de laatste weken dagelijks tientallen potentiële huurders.

Tegelijkertijd klopt een snel stijgend aantal huiseigenaren bij de stichting aan. Sinds de start van dit initiatief een paar maanden geleden hebben zich via de banken al 150 'dubbeleigenaren' zich gemeld. Op dit moment zijn de tijdelijke woningen gemiddeld al binnen twee weken verhuurd.

De politiek geeft met de discussie over de hypotheekrenteaftrek de woningmarkt een harde schop. Veel mensen zijn bezorgd over de gevolgen van de afschaffing, het economisch klimaat en de aanstaande bezuinigingen. Zij vrezen stijgende hypotheeklasten en moeilijkere verkoopbaarheid van hun woning en nemen daarom een afwachtende houding aan.

Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) waarschuwde onlangs ook al voor de gevolgen van de uitvoering van de verkiezingsprogramma's voor de woningmarkt.

Afhankelijk van de variant waarvoor wordt gekozen bij de afschaffing, gaat de bouwproductie tussen de 10 tot 30 procent naar beneden, met alle gevolgen van dien voor de woningprijzen en de maandlasten, maar ook voor de portemonnee van bijvoorbeeld gemeenten en bouwbedrijven.

Daarom een oproep aan de politiek: Schep duidelijkheid en geen verwarring!

Ongeveer een half miljoen Nederlanders bezit een tweede huis in het buitenland. Hiervan krijgen velen een keer te maken met een ongedekte schade.

Vooral huizen in Frankrijk, Spanje en Italië zijn populair. De meeste problemen hebben Nederlandse verzekernemers met buitenlandse verzekeraars.

Een voorbeeld hiervan is het foutief of onvolledig specificeren van de staat en waarde van het huis. Jeroen Opstelten van verzekeraar Hiscox: „Soms denkt de verzekeringnemer dat commerciële verhuur is toegestaan, maar bij schade blijkt dit niet het geval te zijn. Het gevolg: een ongedekte schade, die kan oplopen tot tonnen.”

De volgende tips kunnen dit soort leed voorkomen:

• Check de dekking die uw polis biedt. In sommige landen dient u bijvoorbeeld schade als gevolg van diefstal of water apart mee te verzekeren op de polis.

• Bent u verzekerd voor zowel opstal als inboedel? Schat de inboedel op waarde door een inboedellijst op te stellen en maak foto’s van kostbaarheden.

• Houd de inboedellijst upto-date en meld nieuwe aankopen bij uw verzekeraar.

• Zijn zelf aangebrachte opstalverbeteringen, zoals aanbouw en/of bijgebouwen meeverzekerd? Hierin staan overigens vaak waardevolle spullen opgeslagen, denk aan luxe gereedschap, een computer of er wordt een hobby in uitgeoefend.

• Schenk extra aandacht aan audioapparatuur. Boven een standaard verzekerde waarde is deze apparatuur bij veel verzekeraars niet gedekt.

• Ga na of (commerciële) verhuur en permanente bewoning is toegestaan volgens uw polis. Klopt het verzekerde bedrag? In veel gevallen verzekert men de aankoopwaarde van een woning terwijl de herbouwwaarde grondslag is van de dekking.

De onrechtmatige bewoning van recreatiewoningen blijft een probleem. In 2009 werd nog steeds ongeveer 8% van de recreatiewoningen langdurig onrechtmatig bewoond. Om deze problematiek rond recreatiewoningen met een langdurig feitelijk gedoogverleden op te lossen, wordt nu een definitieve oplossing voorgesteld.

Het wetsvoorstel houdt in dat bewoners van een recreatiewoning van de gemeente een omgevingsvergunning verkrijgen voor het bewonen van een recreatiewoning in strijd met het bestemmingsplan.

Het gaat om bewoners die voor, maar in elk geval op 31 oktober 2003 en sindsdien onafgebroken de recreatiewoning tot in elk geval 1 januari 2010 hebben bewoond. Indien de bewoner bewijsmiddelen van zijn (onrechtmatige) bewoning kan overleggen moet de gemeente de omgevingsvergunning verlenen.

Ten aanzien van de bewoner mag voor 1 januari 2010 geen besluit zijn genomen tot oplegging van een last onder dwangsom of bestuursdwang ter zake van die bewoning noch een besluit om voor bepaalde tijd van handhaving af te zien. Is hiervan sprake dan is het voor de bewoner reeds voldoende duidelijk dat hij niet in zijn recreatiewoning mag blijven wonen.

(Bron NVM, www.makelaarswerk.eu)

Persoonlijk is dit weer een voorbeeld van oneerlijke wetgeving. Er is ooit bepaald dat sommige woningen bestemd zijn voor permanentebewoning, deze huizen moesten aan het bouwbesluit voldoen en de eigenaar betaalde meer geld voor minder grond. Daarnaast waren er recreatiewoningen, deze werden over het algemeen goedkoper gebouwd en de grond was veel voordeliger. In de loop van de tijd zijn er veel uitzettingen geweest.... een vervelend iets voor de betrokkenen maar wel terrecht. Nu worden alle mensen die bewust hiervoor hebben gekozen alsnog beloond...

wie kan mij uitleggen dat dit een goed besluit is?

 

De laatste VROM Starterslening is verstrekt. Nadat eerder de koopsubsidie is afgeschaft, zijn hierdoor geen toeslagen meer beschikbaar voor starters op de woningmarkt. Door een verviervoudiging van het aantal aanvragen voor de VROM Starterslening in de afgelopen periode, is de bodem van het VROM Startersfonds van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland (SVn) eerder bereikt dan voorspeld. Dit betekent dat gemeenten en provincies het nu weer op eigen kracht moeten doen.

Volgens Elly van Sluis-Barto, directeur van SVn, heeft het grotendeels wegvallen van de voorzieningen voor starters desastreuze gevolgen voor de dynamiek op de woningmarkt. “De koopsubsidie en de VROM Startersleningen maken het voor de starter mogelijk om een eigen woning te financieren. Het wegvallen van de Rijksbijdrage voor de Starterslening frustreert ook de doorstroming onder eigenaren van starterswoningen naar een hoger segment.”

Daarnaast heeft de stagnatie van de startersvraag ernstige gevolgen voor regionale economische ontwikkelingen. Van Sluis-Barto: “Als de woningmarkt stagneert, lopen bouwfondsen hun kopers mis, zien bouwmarkten en grondstofleveranciers hun omzetten dalen en verliezen hypotheekverstrekkers, notarissen en bouwbedrijven veel van hun klanten.' Het SVn roept de Rijksoverheid, provincies en gemeenten op om extra geld voor Startersleningen beschikbaar te stellen.

De VROM Starterslening bestaat uit de bijdragen van het Rijk en van de gemeente en/of provincie. De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van de woning en het maximale bedrag dat de koper - op basis van het inkomen - bij de bank kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De hoogte van de Starterslening hangt af van het inkomen en het eigen geld van de Starter en de voorwaarden van de gemeente.

Woordvoerder Roeland Kimman van de NVM vindt het ‘een kwalijke zaak’ dat er geen mogelijkheden meer zijn voor starters om geld te lenen. “Dit bemoeilijkt hun toetreding tot de woningmarkt en ze zijn nu aangewezen op leningen van familie en vrienden. De dynamiek op de woningmarkt wordt zo beperkt.”  

Ongeveer 45 duizend huiseigenaren kampen met hoge woonlasten en een dreigende restschuld als hun woning wordt verkocht. Van hoge lasten is sprake als meer dan 35 procent van het inkomen opgaat aan de hypotheek, woonlasten en kosten voor water en energie.

Door de gestegen werkloosheid en de gedaalde huizenprijzen is deze groep nu extra kwetsbaar, stelt het Sociaal en Cultureel Planbureau in een studie. Als de crisis erger wordt kan het aantal huishoudens dat in de problemen dreigt te raken oplopen tot 65 duizend. De problemen doen zich pas voor als de eigenaar door hoge schulden wordt gedwongen zijn huis te verkopen.

De verkoop levert dan niet genoeg op om de schulden af te lossen, waardoor de eigenaar achterblijft zonder huis en met hoge schulden. Vooral starters lopen het risico om met hoge woonlasten en een dreigende restschuld te worden opgezadeld. Naast starters hebben ook niet-westerse migranten en zelfstandigen deze problemen vaak.

Er is al meerdere keren geopperd kopers minder hoge hypotheken te geven. Volgens het SCP zorgt dat op langere termijn voor minder huishoudens waar een problematische restschuld dreigt, maar op korte termijn kan zo'n maatregel voor een verdere daling van de huizenprijzen zorgen. Het wordt dan namelijk voor veel mensen opeens moeilijker een duur huis te kopen, waardoor de interesse in zulke huizen daalt.

80% van de respondenten die een overlijdensrisicoverzekering afsloot, heeft deze verzekering ook direct afgesloten via de tussenpersoon of bank waar zij hun hypotheek regelden. 55% wist niet dat zij de overlijdensrisicoverzekering ook zelf, en dus in vele gevallen goedkoper, bij een andere verzekeraar hadden kunnen afsluiten.

Dat blijkt uit onderzoek van Independer.nl.

40% heeft na het afsluiten van deze verzekering nooit meer gekeken of deze ook anders of goedkoper kon. Men lijkt zich niet bewust van de besparingsmogelijkheden. Consumenten houden vaak wel de hypotheekrente scherp in de gaten.

Verreweg de meeste overlijdensrisicoverzekeringen worden afgesloten in combinatie met het afsluiten van een hypotheek, waarbij een overlijdensrisicoverzekering vaak verplicht is.

Murw geslagen na hun zoektocht naar een huis, een betaalbare keuken en een passende hypotheek met lage rente worden de verzekeringspolissen dan vaak bijna blind getekend, zo ook de overlijdensrisicoverzekering.

Voorbeeld:

Een man (31 jaar) en vrouw (28 jaar), beide niet rokend, sluiten een hypotheek af van 250.000 euro in combinatie met een overlijdensrisicoverzekering van 175.000 euro met een looptijd van 30 jaar, per 1 juni 2010.

Bij Rabobank (Interpolis) en ABN Amro zijn zij het duurst af: een dergelijke verzekering kost achtereenvolgens 702 euro en 664 euro per jaar. De voordeligste premie voor een overlijdensrisicoverzekering (van NHP) bedraagt in dit geval 329 euro per jaar (+ eenmalig 795 euro).

Consumenten die bij de Rabobank of ABN Amro een overlijdensrisicoverzekering afsluiten, betalen in deze voorbeeldsituatie dus achtereenvolgens 10.395 en 9.276 euro meer premie over de gehele looptijd.

Deze week werd bekend dat Interpolis in 2009 veruit de grootste aanbieder van overlijdensrisicoverzekeringen was op het vlak van hypotheekgebonden polissen. Bovenstaand voorbeeld is daarmee illustratief voor een zeer grote groep van Nederlandse huizenbezitters.

Consumenten realiseren zich op dat moment meestal niet dat zij een keuze hebben. En dat terwijl ze in veel gevallen duizenden euro’s kunnen besparen als ze de overlijdensrisicoverzekering los afsluiten.

De voorwaarden van deze verzekering verschillen nauwelijks, waardoor het loont om goed naar de premie te kijken en deze apart af te sluiten. Ook achteraf is het zeer eenvoudig om over te stappen naar een nieuwe overlijdensrisicoverzekeraar.

Woonwensen worden onnodig beperkt. Een voorbeeld: er is een structureel overaanbod aan  appartementen in dit land. Terwijl opeenvolgende woningmarktonderzoeken (zoals Huizenkopers in profiel van NVB, WoonOnderzoek Nederland 2009 i.o.v. VROM) onomstotelijk aantonen dat de meeste mensen de voorkeur geven aan een grondgebonden woning.

Deze mismatch heeft drie oorzaken. In een stedelijke omgeving willen bestuurders en ontwerpers het  stedelijke karakter zoveel mogelijk handhaven of creëren. Die koers verengt de mogelijkheden om grondgebonden woningen te realiseren. Een tweede oorzaak is het sluitend krijgen van de grondexploitatie. Dat is soms juist, maar vaker klopt dat niet. En als laatste: bestuurders willen de productiecijfers halen.

Natuurlijk zijn er consumenten die wél bewust kiezen voor een appartement. Toch krijgen ook zij niet altijd wat ze willen. Er zijn bijvoorbeeld architecten die appartementen zonder buitenruimte ontwerpen. Dat grenst wat mij betreft aan het misdadige. Hier zien we dat architecten - en soms ook marktpartijen en corporaties - te weinig vanuit de preferenties van gebruikers denken. Let wel, ik pleit er niet voor dat architecten eendimensionaal vertalen wat de massa wil. Naar een woord van de Engelse architect Denys Lasdun: ‘Een architect geeft zijn opdrachtgever iets waar hij niet om gevraagd heeft, maar herkent als datgene wat hij altijd al wilde hebben.’

Differentiatie

Ik beweer evenmin dat alle Nederlanders voor dit woningtype kiezen. Er is absoluut sprake van differentiatie. Maar onze woonwensen zijn redelijk overzichtelijk. We zien telkens terugkerende, vaak emotioneel getinte elementen: een hang naar herkenbaarheid en gezelligheid, een voorliefde voor zachte en ‘aaibare’ materialen, zoals baksteen en hout. Uiteraard ook een prettige woonomgeving: (het gevoel van) veiligheid, ruimte voor parkeren, en essentiële voorzieningen in de buurt scoren hoog. Dat als uitgangspunt nemen, kun je samenvatten met: respect voor het alledaagse.

Het is zaak woonvoorkeuren te vertalen naar de voorkant van een gebiedsontwikkeling. Wat vinden mensen een aantrekkelijke groenstructuur in hun ‘gebied’? Hoe denken ze over de bereikbaarheid en kan openbaar vervoer daar een rol spelen? Hoe zien de loop- en fietsroutes er uit? En hoe zit het met parkeren en locatie van voorzieningen? Dit soort vragen zijn te beantwoorden aan de hand van deugdelijke consumentenonderzoeken. Ook kunnen we veel leren van ervaring die is opgedaan in al gerealiseerde buurten. Zo is bijvoorbeeld bekend dat ouders een te grote concentratie van scholen niet op prijs stellen, omdat het tot gevaarlijke verkeerssituaties kan leiden als ze hun kroost met de auto naar school brengen.

Heel praktisch allemaal, maar doorgaans ondergewaardeerd bij de planners.

Balans

We dienen opnieuw de balans te vinden tussen individuele en collectieve belangen. Hebben we daarvoor aanknopingspunten? Ik denk van wel. Leidend begrip hiervoor is ‘kwaliteit’, dat op zijn beurt uit drie elementen bestaat: de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde. De bewoner bepaalt primair de gebruikswaarde. Ook over de belevingswaarde heeft hij het nodige te zeggen, maar het is net zo goed een collectieve beleving van alle wijkbewoners en bezoekers.

De toekomstwaarde is het meest lastige aanknopingspunt. Want wie bepaalt wat de toekomstwaarde is? Neem de Vinex-wijken, waarvan critici beweren dat ze binnen enkele jaren rijp zijn voor de sloop. Wetenschappelijke onderzoeken zoals de Vinex-Atlas en onderzoek onder bewoners wijzen uit dat bewoners en deskundigen over het algemeen tevreden zijn. De waardeontwikkeling van de woningen is in het algemeen behoorlijk. We zien wel dat de concentratie van ‘moeilijke bevolkingsgroepen’ hier en daar voor problematische situaties zorgt die wij herkennen uit stedelijke vernieuwingswijken. Naar mijn mening zijn Vinex-wijken op de niveaus van woning, woonomgeving en voorzieningen prima aan te passen aan de vergrijzende bevolking.

Waar wij de mensen in hun woonwensen kunnen honoreren, moeten wij dat op een vlotte en royale manier doen. Zonder ongefundeerd paternalisme, onnodige regels en met serieuze aandacht voor het ‘alledaagse’.

(bron: Friso de Zeeuw / NVM)