Er zijn verschillende ontwikkelingen in de markt die invloed hebben op de
hypotheekverstrekking in de komende jaren. De volgende punten zijn op dit moment
actueel:

1. NHG: hanteert per 1 januari 2011 aangescherpte normen op basis van
berekeningen van het Nibud.
2. AFM: in juni/juli 2011 volgt een aanscherping van de richtlijn hypotheken die
geëffectueerd wordt met een Algemene Maatregel van Bestuur.
3. DNB: pleit voor een hogere NHG-borgstellingsprovisie (nu 0,55%) die bij
huizenkopers in rekening wordt gebracht die er voor kiezen met NHG te
financieren (nu circa 80%).
4. Banken: zijn strikter en meer terughoudend met het verstrekken van
hypotheken dan in het verleden.
Relevant zijn verder de eerder genomen besluiten m.b.t. :
5. Het stopzetten van de Koopsubsidie. Dit als gevolg van uitputting van het
budget (maart 2010).
6. Einde rijksdeelneming Starterleningen als gevolg van eerder dan verwachte
uitputting van het beschikbare budget (juli 2010).

Ad 1. NHG normen: aanscherping normen
Jaarlijks worden in overleg met het NIBUD de woonquotes voor de NHG opgesteld.
Afhankelijk van de inkomens- en lastenontwikkeling op huishoudniveau stijgen of
dalen de toegestane woonquotes. De woonquote geeft aan welk deel van het
inkomen besteed wordt aan wonen en met name aan de hypotheeklasten.
De woonquotes voor 2011 laten over de gehele linie een daling van de leencapaciteit
van huizenkopers zien van ongeveer 1% punt.
Vooral lage inkomens worden aanzienlijk beperkt in hun leencapaciteit.
• Een éénverdiener met een inkomen van bijvoorbeeld 19.000 euro kan door
de aanpassing van de woonquotes ruim 21.000 euro minder lenen. Het effect
bij de eenverdiener is weliswaar groot, maar de hoogte van dit inkomen is
niet als eerste geschikt om een huis te kopen.
• Tweeverdieners met een inkomen van 2 x 19.000 = 38.000 euro, kunnen in
2011 ruim 42.000 euro minder lenen.
Zie ook het voorbeeld in het overzicht aan het einde van deze tekst.
NHG/Nibud geven als reden voor de daling van de woonquotes dat consumenten in
2011 gemiddeld minder te besteden hebben. Hun bestedingscapaciteit daalt door
een stijging van de pensioenpremies en de inkomensafhankelijke premie voor de
zorgverzekering.
Ook dalen de algemene heffingskorting en de arbeidskorting en
vallen mensen eerder in de hoogste belastingschijf. Deze veranderingen hebben wat
de leencapaciteit betreft een relatief groot effect bij een laag inkomen en werken in
mindere mate door bij hogere inkomens.

Ad 2. AFM richtlijn: aanscherping normen
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft in april 2010 haar visie op de
hypotheekverstrekking gepresenteerd. Hierin is o.a. een beleidsmaatregel
opgenomen m.b.t. de maximale hypotheek:
• De verplichte aflossing van een hypotheek van maximaal 112% van de
koopsom naar 100% van de koopsom in maximaal 7 jaren na de start van de
hypotheek.
Vereniging Eigen Huis heeft hier negatief op gereageerd. De aflossingsverplichting
zal een forse stijging van de maandelijkse hypotheeklast betekenen, omdat naast de
reguliere maandlast nog een forse aflossingsverplichting wordt opgelegd die kan
oplopen tot enkele honderden euro’s per maand. Hierdoor zal aanzienlijk minder
kunnen worden geleend.
De aflossingsverplichting is alleen van toepassing op hypotheken zonder Nationale
Hypotheek Garantie. Deze uitzondering lijkt op dit moment geen probleem omdat
meer dan 80% van de nieuwe hypotheken met NHG worden afgesloten, maar zodra
de tijdelijke verhoging van de NHG grens vervalt, zullen veel huizenkopers met deze
beperking te maken krijgen.

Ad 3. DNB: hogere premie Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Deze week heeft DNB in haar Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS) aangegeven dat
de huidige premie van de NHG (0,55% over de koopsom) niet kostendekkend zou
zijn. De voornaamste reden voor deze conclusie is de volgens de DNB nog steeds
toenemende gemiddelde LTV-ratio (loan-to-value, ofwel: de waarde van de lening
ten opzichte van de waarde van de woning). Hierdoor ontstaat meer risico op
(grotere) schades.
Vereniging Eigen Huis is het niet eens met de opstelling van DNB. Voor zover op dit
moment een verdere ontwikkeling in de omstandigheden te overzien is, gegeven die
daar geen aanleiding voor:
- de werkloosheid blijft beperkt (nu rond 5% van de beroepsbevolking);
- de daling van de huizenprijzen binnen het NHG-segment is beperkt;
- NHG heeft een forse buffer opgebouwd waarmee tegenvallers opgevangen
kunnen worden (naar verluid inmiddels bijna 700 miljoen).
- het aantal claims bij de NHG blijft binnen de verwachting.
Problemen ontstaan volgens de NHG pas bij een waardedaling van woningen met
25% en een werkloosheid boven de 10%. Bovenstaande elementen lijken een
stijging van de NHG premie daarom niet de rechtvaardigen.

Ad 4. Terughoudendheid van banken bij het verstrekken van hypotheken
Banken zijn, sinds het uitbreken van de kredietcrisis, steeds terughoudender
geworden in het verstrekken van hypotheken. Men is kritischer en normen worden
strikter toegepast. Zeker indien er sprake is van een afwijkende situatie, bijvoorbeeld
bij zelfstandigen (waaronder ZZP-ers), in gevallen waarin sprake is van een BKRcodering
en bij particuliere erfpacht, is het voor consumenten nauwelijks nog
mogelijk om een hypotheek te krijgen. Dit heeft ook mede te maken met het
scherpere toezicht van de AFM op de hypotheekmarkt. Banken vrezen voor
reputatieschade en een boete van de AFM bij een verkeerde toepassing van normen
en richtlijnen en kiezen er vaak bewust voor om niet de grenzen op te zoeken, maar
ruim binnen de grenzen te blijven.

Verstrekkende gevolgen voor de woningmarkt
Het resultaat van de bovengenoemde ontwikkelingen heeft verstrekkende gevolgen
voor de woningmarkt. Voor koopstarters wordt de drempel om toegang te krijgen tot
de woningmarkt welhaast onneembaar. De beperktere toegang tot een hypotheek en
de hogere kosten die daarmee verband houden, komen bovenop eerdere
maatregelen die dit jaar ten koste gingen de mogelijkheden van koopstarters:
- Einde van de Koopsubsidie als gevolg van het niet opnieuw beschikbaar stellen
van budget (maart 2010).
- Einde rijksdeelneming Starterleningen als gevolg van eerder dan verwachte
uitputting van het beschikbare budget (juli 2010).
Koopstarters staan aan het begin van een verhuisketen waardoor uiteindelijk 3 tot 7
verhuisbewegingen kunnen ontstaan. Vooral omdat starters bij de aankoop van een
woning niet gehinderd worden door de verkoop van een vorige woning zijn zij in de
huidige marktsituatie als groep van grote betekenis voor de woningmarkt.

Geen afstemming en overzicht
Vereniging Eigen Huis constateert dat de NHG (Nibud), de AFM, DNB en de banken
ieder vanuit het eigen perspectief begrijpelijke en voor een groot deel ook
verstandige beslissingen nemen met betrekking tot het verstrekken van hypothecaire
financieringen aan huishoudens. De vereniging constateert echter ook dat er
onvoldoende coördinatie is in de onderlinge afstemming van deze beslissingen en
dat er onvoldoende rekening wordt gehouden met de gevolgen die het complex aan
maatregelen heeft voor de woningmarkt als geheel. In dit geval waarschuwt
Vereniging Eigen Huis voor verstrekkende gevolgen.

Lagere middeninkomens vanaf 33.000 euro buiten spel
Woningcorporaties worden geconfronteerd met een Europese richtlijn die bepaalt dat
minstens 90% van hun sociale huurwoningen moeten worden toegewezen aan
huishoudens met een inkomen tot maximaal 33.000 euro per jaar. Huishoudens met
een hoger inkomen zijn de facto aangewezen op de koopsector. De vrije huursector
is klein van omvang en voor deze groep in het algemeen te duur.
De groep lagere middeninkomens vanaf 33.000 euro wordt – nu zij aangewezen zijn
op de koopsector – geconfronteerd met de aangescherpte verstrekkingsnormen voor
hypotheken zoals hierboven is omschreven en kan er geen beroep meer worden
gedaan op een Koopsubsidie. In veel minder gevallen dan voorheen kan een beroep
worden gedaan op een Starterslening (alleen in die gemeenten die daar zonder
rijksdeelname vooralsnog mee zijn doorgegaan).
Woningen die voor deze doelgroep haalbaar zouden zijn, zijn niet of weinig in prijs
gedaald. De bereikbaarheid op dat punt is daarom niet of nauwelijks verbeterd.
Hooguit kan geprofiteerd worden van een hypotheekrente die op dit moment nog
steeds laag staat.
Het gevolg is dat deze substantiële groep in feite geen of weinig kans meer heeft op
de woningmarkt. Men zal blijven zitten waar men zit, wat een verdere stagnatie in de
doorstroming op de woningmarkt tot gevolg heeft.

Voorstel en visie van Vereniging Eigen Huis
Om koopstarters voor de woningmarkt te behouden en lagere middeninkomens een
kans te geven op de woningmarkt, pleit Vereniging Eigen Huis voor (eventueel
tijdelijke) financiële ondersteuning van deze groepen. Dit kan op verschillende
manieren, eventueel in combinatie.
1. Het opnieuw instellen van een Koopsubsidie en/of Starterslening
2. Door de overdrachtsbelasting voor deze groep te verlagen of af te schaffen
Vereniging Eigen Huis waarschuwt dat de genoemde maatregelen die de
hypotheekvertrekking vooral voor lagere inkomens vergaand beperken van grote
invloed zullen zijn op de woningmarkt. De beperktere leencapaciteit leidt ertoe dat de
doorstroming op de woningmarkt verder stagneert, waarbij een verdere daling van de
huizenprijzen voor de hand ligt.
In haar visie “Woningmarkt in beweging” noemt Vereniging Eigen Huis als alternatief
voor risicobeperking op de woningmarkt het aanscherpen van de normen voor
aflossingsvrije hypotheken en hypotheekdelen. Door verstandige aansturing op dit
punt kan op den duur niet alleen het risico voor alle betrokken partijen worden
ingeperkt, maar kunnen ook de schadelijke gevolgen voor de woningmarkt en de
economie beperkt blijven. De NHG laat op dit moment toe dat tot 50% van de
hypotheek aflossingsvrij wordt afgesloten.
Vereniging Eigen Huis pleit voor een structurele hervorming van de woningmarkt
waardoor deze beter gaat functioneren, de overheid daar minder kosten aan heeft en
de risico’s verder zullen afnemen. Het voorstel hiervoor wordt uitgebreid beschreven
in het visiedocument ‘Woningmarkt in beweging’.

bron: Vereniging eigen huis